1. Может владелец 1/2 доли квартиры продать или сдать ее.

1.1. Здравствуйте, продать может с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ, сдать - также, но с предварительного согласия второго собственника - ст.247 ГК РФ.

Комментарии экспертов компании «Гарант» и судебная практика

Насколько свободны участники общей долевой собственности в праве распоряжаться конкретной частью общего имущества — объекта недвижимости — в пределах доли каждого из них в отсутствие соглашения между ними, а также каковы последствия сдачи части такого объекта в аренду, рассказывает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сергей Широков.

Объект недвижимости (здание, в котором имеются изолированные нежилые помещения) находится в долевой собственности у нескольких лиц. Доля каждого из них определена и зарегистрирована. Письменного соглашения о распоряжении имуществом между собственниками нет, каждый использует помещение пропорционально своей доле, споров между ними нет. Может ли каждый собственник без письменного одобрения других участников долевой собственности пропорционально своей доле использовать помещения под свои цели: офис, магазин, предоставление помещений в аренду? Возникает ли обременение прав собственников в случае сдачи помещений в аренду? Является ли сдача помещений в аренду препятствием к выделу доли одного из участников в натуре или разделу имущества между участниками?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что ГК РФ в нормах, посвященных долевой собственности, оперирует термином «доля в праве собственности», а не «доля в имуществе». Иными словами, имущество, находящееся в долевой собственности, не делится в натуре на отдельные составляющие, каждая из которых принадлежит одному из участников такой собственности и используется им по своему усмотрению.
В связи с этим законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении — по решению суда.
Каких-либо обязательных требований к форме такого соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагаем, что на указанное соглашение должны распространяться общие положения ГК РФ о форме сделок (ст. 158 ГК РФ).
Следовательно, если участниками общей долевой собственности являются только граждане, то указанное соглашение может быть заключено и в устной форме (ст. 159 ГК РФ), а если в качестве участников такой собственности выступает хотя бы одно юридическое лицо, то данное соглашение следует заключить в простой письменной форме, так как согласно пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в этой форме. Нарушение указанного требования влечет за собой невозможность для сторон такого соглашения в случае возникновения спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий соглашения (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (ст. 606, ст. 608 ГК РФ, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 N 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 13АП-21699/11).
Как уже упоминалось выше, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников. Поэтому передача в аренду помещения в здании, находящемся в общей долевой собственности, представляет собой предоставление прав владения и пользования не отдельным объектом, а лишь частью общего имущества и, соответственно, требует выражения согласия на совершение такой сделки всеми участниками долевой собственности.
Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ.

Юристу на заметку:
Согласие участников общей долевой собственности на заключение договора аренды принадлежащего им имущества может быть выражено путем предоставления одному из собственников соответствующих полномочий, в том числе путем выдачи доверенности
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2004 г. N Ф09-2779/04ГК
По смыслу ст. 246 ГК РФ участники общей долевой собственности могли бы распорядиться принадлежащим им имуществом путем сдачи его в аренду при наличии соответствующего соглашения между ними. Согласие участников выражается либо в участии при заключении договора, когда на стороне арендодателя выступают все собственники, образуя множественность лиц, либо в выдаче управомочивающих документов, например, доверенности на ведение дел одному собственнику.

В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.

Обратите внимание!
Доход от сдачи имущества в аренду в силу ст. 248 ГК РФ распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними:
— определение ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010.

По общему правилу согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Иными словами, аренда обременяет право собственности на соответствующее имущество и в силу этого арендные правоотношения сохраняются в случае перехода указанного права к третьему лицу.
Однако закон не содержит положений, которые касались бы порядка обременения прав собственника правами арендатора при передаче в аренду не всего имущества, а лишь его части. Тем не менее в отношении такого недвижимого имущества, как здание, данный вопрос может быть разрешен исходя из судебной практики.
Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Причем государственная регистрация договора аренды означает одновременную регистрацию аренды в качестве обременения прав собственника соответствующего недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

ВАЖНО УЧЕСТЬ:
ВАС РФ об обременении в случае передачи части здания в аренду на срок не менее года:
Договор аренды части здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации с установлением обременения на все здание в целом
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 9)
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

С учетом разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», можно заключить, что сдача в аренду помещений, являющихся составными частями здания, находящегося в общей долевой собственности, приводит к установлению обременения на все здание в целом. Полагаем, что данный вывод будет справедлив и для случаев сдачи в аренду помещений на срок менее года, так как ст. 617 ГК РФ предусматривает установление обременения на права арендодателя в отношении объекта аренды независимо от срока, на который арендованное имущество сдается. Отличие только в том, что при заключении договора на срок от года и более такое обременение подлежит государственной регистрации.
Отметим, что наличие обременения прав участников долевой собственности арендой не названо в законе в качестве обстоятельства, препятствующего разделу недвижимого имущества или выделу из него доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Ведь из положений п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила ведения ЕГРП), следует, что при прекращении существования объекта недвижимости в связи с его преобразованием, в том числе разделом или выделом, записи со статусом «актуальная» специальных частей подраздела III переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Поскольку одним из составляющих подраздела III разделов ЕГРП являются записи об обременениях прав на недвижимое имущество (п.п. 7, 48-49 Правил ведения ЕГРП), то записи об обременении арендой права собственности на здание, внесенные при передаче части этого здания в аренду, подлежат переносу в разделы ЕГРП, посвященные всем объектам, образованным при разделе этого здания или выделе из него отдельного объекта недвижимости.
Следовательно, обременение прав бывших участников общей долевой собственности арендой сохраняется и после раздела недвижимого имущества или выдела из него доли в натуре, о чем свидетельствуют и выводы, сделанные в судебной практике. В качестве примера можно привести постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 N 15АП-12716/13, основанное на нормах Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Несмотря на то, что указанные Правила с 1 января 2015 года утратили силу (постановление Правительства РФ от 16.10.2013 N 927), положения данного нормативного правового акта в части, касающейся переноса записей об обременениях прав на преобразованный объект недвижимости в соответствующие разделы, содержащие информацию о вновь образованных объектах недвижимости, совпадают с ныне действующими Правилами ведения ЕГРП. Соответственно, полагаем, что приведенное правило применяется и при заключении договора аренды на срок до одного года, который не проходит государственной регистрации и обременение по которому не вносится в соответствующие разделы ЕГРП, так как в противном случае это ставило бы в неравные положения арендаторов по краткосрочному и долгосрочному договорам аренды.

Ознакомиться с текстами документов, упомянутых в ответе эксперта, а также с правовыми позициями судов и историей судебных решений, не затратив много времени на самостоятельный анализ, Вам поможет система ГАРАНТ и специальный информационный блок «Энциклопедия судебной практики».

Аренда долевой собственности

Вопрос-ответ по теме

Нашей организации и ещё 5 собственникам принадлежит здание торгового центра на правах долевой собственности. Свою долю мы используем сами. Остальные собственники оставшуюся площадь собираются сдать в аренду.Как правильно заключить договор аренды на долевую собственность- Договор с арендатором заключать от имени всех собственников или исключить нас?Собственники: 1ый- 0,3 (доля); 2ой-0,15; 3ий-0,2; 4ый-0,05; 5ый-0,05 и мы-0,25. (0,3+0,15+0,2+0,05+0,05+0,25=1).Заключая договор аренды мы прописываем,на основании свидетельства о гос.регистрацию, долю каждого собственника. При арендной плате в 100,0 тыс руб. 1-ый получает -30,0 т.р., 2-15; и т.д. Выпадаем мы 0,25 доли. Площади между собственниками официально не распределены.

В договоре аренды участвуют только арендатор и непосредственные арендодатели. Если Ваша организация не планирует передавать в аренду принадлежащую ей часть помещений торгового центра, в договоре аренды он не участвует.

Собственник(и) помещения вправе сдать в аренду принадлежащую ему(им) часть недвижимости без письменного согласия сособственника(ов), поскольку это позволяет сделать часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая порядок распоряжения долевой собственностью.

При этом договор аренды должен четко обозначить передаваемую в аренду площадь — не только ее размер, но и расположение в торговом центре (этажи, комнаты, вплоть до конкретных полок и стеллажей для продукции). Разграничить ее для передачи позволят правоустанавливающие и инвентаризационные документы — технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации (см. письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 и ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507).

Также собственники помещений в торговом центре могут заключить об использовании помещений торгового центра, с детальным указанием конкретных площадей, используемых каждым из собственников в соответствии с принадлежащей ему долей. Соглашение заключается в свободной форме, письменно, подписывается всеми собственниками торгового центра.

Гражданский кодекс РФ

«Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).*

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.*

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом*.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.*

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное».

часть 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

« В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:*

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;*

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;*

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона».

Из статьи журнала «Вмененка» № 7, 2010 г.

Работа торговых центров в деталях

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ на систему налогообложения в виде ЕНВД может переводиться предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Как мы указали выше, торговые комплексы и торговые центры как раз являются такими объектами.

В статье 346.27 НК РФ указано, что торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам в том числе относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общепита, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях). Например, торговым местом считается часть площади холла или коридора ТЦ для организации розничной торговли (письма Минфина России от 15.05.2009 № 03-11-06/3/133 и от 18.02.2008 № 03-11-04/3/79).*

Таким образом, если компания (коммерсант), владеющая торговым комплексом (центром), сдает в аренду торговые места, она может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход. При этом физический показатель и базовая доходность, необходимые для расчета суммы этого налога, зависят от площади каждого из переданных в аренду торговых мест. Если она не превышает 5 кв. м, то при расчете суммы ЕНВД учитывается количество переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест и применяется базовая доходность, равная 6000 руб. за одно торговое место в месяц. Если же площадь больше указанной величины, то «вмененщику» нужно исходить из величины площади переданного во временное владение и (или) в пользование торгового места и использовать базовую доходность, равную 1200 руб. за 1 кв. м.

Налоговый кодекс РФ не содержит порядка определения площади торгового места. При этом финансовое и налоговое ведомства предлагают использовать инвентаризационные и правоустанавливающие документы (письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 иФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507). Таким образом, чтобы не ошибиться с размером площади торгового места и применять правильный физический показатель, нужно воспользоваться документами на передаваемые в аренду объекты (в частности, договором аренды (субаренды), техническим паспортом на нежилое помещение, планами, схемами, экспликациями, реестром договоров о предоставлении торговых мест в аренду). Кстати, размер площади торгового места главой 26.3 НК РФ не ограничен.*

ООО «Звезда» владеет торговым центром, расположенным на территории г. Орехово-Зуево Московской области. Организация сдает в аренду 40 торговых мест, 10 из них площадью 4,3 кв. м и 30 общей площадью 6000 кв. м (площадь каждого превышает 5 кв. м). Чему равна сумма исчисленного единого налога на вмененный доход за II квартал 2010 года?

Согласно решению Совета депутатов муниципального образования «Город Орехово-Зуево» от 31.10.2005 № 370/35 (в редакции решения от 28.01.2010 № 192/13) значения корректирующего коэффициента К2 для данного вида деятельности зависят от площади торгового места. Эти коэффициенты, а также физические показатели, базовая доходность и коды вида предпринимательской деятельности, отражаемые в декларации по ЕНВД, представлены в табл. 1. В ней же приведен расчет суммы исчисленного ЕНВД.

Итак, общая сумма ЕНВД, исчисленная за II квартал 2010 года, составляет 2 132 865 руб. Организация вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов, уплаченных за этот же период времени, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности, но не более чем на 50% (п. 2 ст. 346.32 НК РФ).

Заметим, что ООО «Звезда» должно заполнить два раздела 2 налоговой декларации – по каждому виду предпринимательской деятельности.

ФАС Центрального округа в постановлении от 03.08.2009 № А68-9163/08-565/12 указал, что торговые места в ТЦ:
– не имеют отдельной крыши (есть только общая крыша здания);
– изолированы стенами некапитального характера;
– не обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями и помещениями для хранения товаров и подготовки их к продаже;
– имеют общие проходы для покупателей.

Однако в торговых комплексах (центрах) на практике встречаются помещения, которые соответствуют признакам магазина или павильона. То есть они обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, имеют отдельный выход, то есть обособлены от других помещений торгового центра, а в правоустанавливающих документах на данные помещения выделена площадь торгового зала. Учтите, что сдача в аренду подобных торговых точек не облагается ЕНВД (письма Минфина России от 20.01.2010 № 03-11-11/08 и от 03.06.2009 № 03-11-09/190).

Отметим, что нередко в инвентаризационных документах помещения ТЦ обозначаются как торговые залы, хотя фактически торговых залов указанные объекты стационарной торговой сети не имеют. Следовательно, деятельность по сдаче в аренду таких помещений для организации розничной торговли может переводиться на «вмененку». К аналогичному выводу пришел Минфин России в отношении сдачи в аренду помещений в здании крытого рынка (письмо от 27.10.2009 № 03-11-06/3/252).

А чего это вы здесь делаете?

Итак, в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД сдаваемые в аренду места должны использоваться для совершения сделок розничной купли-продажи. То есть во избежание конфликтов с налоговиками в договоре аренды целесообразно указать, что имущество предоставляется для осуществления розничной торговли. Согласно статье 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (письмо финансового ведомства от 25.11.2009 № 03-11-06/3/277).

Но заметим, что в ряде случаев отражение в договоре аренды иного предназначения помещения не может служить гарантией освобождения арендодателя от уплаты ЕНВД. Так, например, в письме от 22.01.2008 № 03-11-04/3/9 Минфин России рассмотрел ситуацию, когда арендодатель одну часть помещения передал для складирования товара, а другую часть – для ведения розничной торговли. Финансовое ведомство посчитало, что раз арендатором является одно лицо и складироваться товары, по-видимому, будут для продажи их в розницу, площадь таких помещений включается в площадь торгового места.*

Обратите внимание: передача в аренду помещений для оказания бытовых услуг населению (например, для размещения прачечных и салонов красоты) не облагается единым налогом на вмененный доход. Кроме того, не признается «вмененной» деятельностью передача во временное владение и (или) в пользование площади помещения под установку платежного терминала. Потому что в приведенных случаях арендованная площадь будет использоваться не для совершения сделок розничной купли-продажи товаров (см. также письма Минфина России от 03.02.2009 № 03-11-06/3/14 и ФТС России от 07.06.2007 № 01-06/21478).

эксперт журнала «Вменёнка»

Постановление ФАС Западно — Сибирского округа от 04.10.2006 г. № Ф04-6380/2006(26943-А46-38)

«Из материалов дела следует, что между ООО «Современные правовые технологии» (арендодатель) и ООО «Трансавто» (арендатор) подписан договор нежилого помещения от 01.12.2003, по которому арендодатель передает арендатору в аренду 1/2 нежилого помещения (гараж — теплая стоянка) — одноэтажного здания, общей площадью 1981,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пристанционная, 17.

Стороны определили ежемесячный порядок внесения арендатором платы по договору в размере 5000 рублей.

Как установлено судом, указанное нежилое помещение принадлежит ООО «Современные правовые технологии» и ООО «Коун» в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2002 серии 55 АА 452803 и свидетельством от 06.11.2002 серии 55 ЛА 452800 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей собственности).

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Между сособственниками отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом, поскольку ООО «Коун» не давало согласия на передачу общего имущества в аренду ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Давая правовую оценку договору аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете имущества.*

Суд исходил из того, что между сособственниками имущества отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом. Договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды (установить, какая часть гаража передана в аренду) и, соответственно, считать согласованным сторонами условие об объекте, подлежащем передаче в аренду».

Коммунальная квартира, общая долевая собственность.

ID: 8102748

Здравствуйте.Некоторое время назад, соседка начала сдавать свою комнату приезжим из ближнего зарубежья. На все возражения и претензии она отвечает, что это ее собственность, документы у них в порядке и нас это вообще не касается.

Подскажите, можно ли как-то обязать соседку заручаться согласием других собственников при заключении договора аренды?

Соседка в праве распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, пока не приняли закон об обязательном согласии соседей на сдачу комнаты в аренду.

Не можете. У нее есть право распоряжения своей собственностью и вы не в праве его ограничивать.
Единственный правильный выход в «войне коммунальных квартир» — разъезд по индивидуальному жилью.

При наличии правильно составленного договора найма, соседка не обязана Вас спрашивать, как распоряжаться своей собственностью. Можно попробовать повлиять на ситуацию, если у арендаторов проблемы с регистрацией или они что то нарушают, закон о тишине, например. Можно было еще до сдачи поговорить с соседкой при наличии хороших отношений, что она сдаст комнату только русским, или только девушке/женщине например. Если же Вы против любых арендаторов, и хотите жить в комнате, как в отдельной квартире- покупайте квартиру.

А как же » Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» и почему участковый посоветовал мне обратиться в мировой суд, правда он так и не смог объяснить на каком основании, но четко уверил, что подобные вопросы достаточно часто решаются именно там.

У Вам долевая собственность с определением комнат, находящимися в личной собственности, отдельным свидетельством о регистрации, отдельным лицевым счётом. Если соседка будет продавать комнату, то Вы имеете право на преимущественное право покупки. Откажетесь, соседка вправе продать свою комнату третьему лицу. ЛЮБОМУ! Хоть большой семье из Таджикистана, например. Что тогда будете делать? Пробуйте договориться с соседкой о заселении подходящих Вам жильцов. Препятствовать сдаче комнаты в найм Вы все равно не имеете права. Или покупайте себе отдельное жильё. В коммунальных квартирах приходится мириться с многими вещами.

В свидетельстве о регистрации собственности указан размер доли из общей площади квартиры, а не только конкретно комната.
Сдавая свою комнату, соседка не может отделить ее от общей площади и получается так, что она нарушает статью ГК РФ246

Размер доли, равный площади комнаты.

в том то и дело, что общий размер доли значительно больше площади моей комнаты.

площадь комнаты+ доля площади мест общего пользования. вот и посчитайте общая площадь Вашей собственности — метраж комнаты = доля мест общего пользования. Если например площадь комнаты Вашей соседки больше, то и площадь мест общего пользования у неё в праве больше.

Ваша комната — это жилая площадь. Общая площадь — это + места общего пользования.

т.е помимо комнаты, она сдает еще и часть общей площади «общая площадь Вашей собственности — метраж комнаты = доля мест общего пользования» вот тут то мы и вспоминаем ГК РФ246

Пользователь, я не буду с Вами спорить и переубеждать. Я Вам всё внятно и по — русски расписала. Почитайте внимательнее всё выше сказанное.

Если комната, которая сдаётся имеет несколько собственников, то распоряжаться имуществом Ваша соседка должна с согласия остальных сособственников, которые указаны в свидетельстве о гос. регистрации.

Пользователь, может Ваша соседка поэтому и сдает комнату приезжим из ближнего зарубежья, что другие наниматели не могут с Вами ужиться? В каждой спорной ситуации всегда есть две правды.

Проверено ЦИАН

Только мирным путем обговорить состав арендаторов и детали, предложите присматривать за арендаторами на всякий случай. И ей спокойнее и Вам.

Пришмонтас марку держит) как всегда!

Как это не касается?Еще как касается. Есть несколько вполне законных действий привести соседку в»чувство».

Стоит только надеяться на новый законопроект в котором идет речь,что сдача в аренду комнат в коммунальных квартирах будет возможна только с согласия всех собственников квартиры.Но когда он вступит в силу,этого ни кто сказать не может. если вообще вступит.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сдавать имеет полное право. Продать — только при соблюдении права преимущественной покупки. Единственное, что она должна сделать в обязательном порядке — это зарегистрировать по месту пребывания своих арендаторов (нанимателей).

Сдавать Ваша соседка имеет право. Тут Вы бессильны. Но, сдавая, она не имеет права создавать Вам трудности и нарушать Ваши права. Учитывая, что никакой информации по количеству собственников указанной комнаты, зарегистрированных в ней, проживавших в ней раньше или не проживавших вовсе, Вы не сообщаете, очень трудно дать Вам качественный совет по Вашей ситуации. Уточните хотя бы, в сдаваемой Вашей соседкой комнате сколько собственников и сколько зарегистрированных? Проживала ли сама соседка в данной комнате? Как долго и в каком количественном составе: одна или с семьей? Ваш участковый Вам дал дельный совет по поводу решения своих проблем в суде, только не уточнил, что суд размытые иски не принимает к рассмотрению, только конкретные: где, как нарушены Ваши права, регулярное это нарушение или эпизодическое. Короче, уточняйте информацию, тогда, возможно, кто-то сумеет дать Вам дельный совет по Вашей проблеме.

у комнаты 3 собственника, а сдается четырем.
Участковый посоветовал через управдома составить некий акт о том, что комната сдается и на основании этого, подать в мировой суд.

Управдом вряд ли пойдет составлять такой акт без прямой выгоды ему самому. Во-первых, не в его должностных обязанностях, можно отказаться. Во-вторых, бумажка с печатью — это в дальнейшем обязанность подтверждать свои словеса устно — в милиции, в суде, еще где-либо. Наши управдомы — существа нежные, лишней каторги не приемлют. А вот с увеличением квартплаты если к нему подойти в связи с фактом проживания бОльшего количества жильцов, которые воду льют, свет жгут, мусор производят на 4, а платят только за 3, тогда такой акт может и выжмете из своего управдома. Это — если нет счетчиков на воду и свет отдельно для этой комнаты. Можно предъявить соседке претензию по количеству жильцов, в том смысле, что передает она в пользование право 3 собственников, стало быть, жильцов более трех не может вселить. Далее идут дебри по санитарным нормам и разные другие. Можно отягощать жизнь съемщиков требованиями соблюдения графика уборки. Можно даже как-нибудь засвидетельствовать передачу денег и сообщить в налоговую о неуплате налогов и нелегальном доходе: путем фотофиксации в присутствии незаинтересованных свидетелей, свидетельских показаний без ф/ф. НО! Точно для себя решите, надо оно Вам: ценное время жизни тратить на эту свару.

Есть другой путь: договориться, что она будет, к примеру, сдавать, но с письменным Вашим согласием, т.е., если не нравятся Вам потенциальные соседи, не даете согласия. Собственно, к тому оно ведь и идет, если закон об обязательном согласии примут. Ну, или на худой конец самому снять ее комнату. С заключением договора и обязательным в нем пунктом о праве арендодателя менять цену аренды не чаще 1 раза в 2-3 года, к примеру. Чтоб не повышала в зависимости от того, есть у нее ПМС или нет. А в суд уже можно будет идти, если будет хотя бы акт от управдома, еще какие-то документально подтвержденные факты нарушений Ваших прав, в противном случае суд откажет в рассмотрении иска. Если надумаете у нее сами снимать, есть возможность для нее организовать документальное подтверждение непроживания, если зарегистрирована, для перерасчета квартплаты там, где живет, а для Вас некоторого уменьшения арендной платы — на принципах взаимной выгоды. Короче, из любого лимона можно забацать кока-колу, а можно много калу. Всё в Ваших руках.

Согласно статье 245 ГК РФ, определение долей в праве долевой собственности производится следующим образом:

1. Если доли участников долевой собственности
не могут быть определены на основании закона и не установлены
соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

В вашем случае двухкомнатная квартира разделена в строгом соответствии с Гражданским законодательством на равные части (доли).

Далее в части второй статьи 245 ГК РФ указано, что соглашением всех участников долевой
собственности может быть установлен порядок определения и изменения их
долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение
общего имущества.

Поэтому, исходя из требований Закона Вам совместно с другими участниками общедолевой собственности путём заключения соглашения определить порядок изменения долей в зависимости от вклада каждого из Вас в образование и приращение общего имущества.

В данном случае, сдача в аренду части квартиры (доли) с целью получения прибыли, будет направлено на улучшение и приращение доли (имущества, пусти и в денежном эквиваленте). Закон предполагает это производить с учётом мнения всех заинтересованных сторон--участников долевой собственности.

Согласно части 3 статьи 245 ГК РФ, участник долевой собственности,
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка
использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества,
имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее
имущество.

Отделимые улучшения
общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников
долевой собственности, поступают в собственность того из участников,
который их произвел.

Таким образом отделимые улучшения (в данном случае прибыль от сдачи в аренду своей доли квартиры) будет собственностью того, то сдаёт свою долю.

В статье 246 ГК РФ подробно расписана процедура распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по
своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю
либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном
отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса.

Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки долевой собственности остальными участники долевой собственности.

С учётом того, что в Гражданском праве применяется аналогия законодательства, то и при аренде остальные участники долевой собственности так же пользуются преимуществом.

Ещё более подробно владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, закреплено в статье 253 ГК РФ:

1. Участники совместной собственности, если
иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и
пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной
собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом,
если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним
из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением
общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию
остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего
сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются
постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности
настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Как видно из части 3 настоящей статьи, чтоб не было казусов, при сдаче в аренду доли в квартире, прежде всего необходимо предложить принять её в аренду другим участникам общедолевой собственности (с учётом преимущественного права, дарованного участникам долевой собственности Законом), а уж если они откажутся от аренды, тогда предлагать другим лицам взять в аренду данную долю общедолевой собственности.

В случае противодействия остальных участников общедолевой собственности тому, что вы будете свою долю сдавать в аренду, Вы имеете право обратиться в суд и там доказать свою право сдавать свою часть общедолевой собственности в аренду.

Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду?

Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры " Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка, руководителя офиса "В Новогиреево " "Миэль-Сеть офисов недвижимости " Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы "Инком-Недвижимость " Ольги Кладковой.

Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам?

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Можно ли заставить одного из собственников продать свою долю?

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники - чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус - соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на "кусочек" квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение - регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Если один из собственников квартиры захотел продать свою долю, то могут ли другие сособственники ему это запретить?

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей. Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться. В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

При каких условиях можно выделить доли в натуре?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Собственник квартиры вправе сдать ее внаем, то есть предоставить во владение и (или) пользование на основании договора найма принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Справка. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Шаг 1. Получите согласие собственников остальных частей квартиры

Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Обратите внимание!

Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).

Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.

Примечание. Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.

Шаг 2. Заключите с нанимателем договор найма

Договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674 , п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также документы, подтверждающие ваше право на передаваемую внаем часть квартиры.

Шаг 3. Подпишите акт приема-передачи части квартиры

Как правило, акт приема-передачи подписывается одновременно с договором найма, но по договоренности сторон может быть подписан в любой момент после подписания договора найма.

Акт приема-передачи части квартиры должен содержать описание состояния жилого помещения, остающееся в квартире имущество, показания счетчиков воды и света и пр.

При подписании акта приема-передачи передайте нанимателю ключи от квартиры (комнаты).

Обратите внимание!